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昊园恒业重回中介市场“租金贷”陷阱进一步升级
2019-06-14 09:10 来源:和讯名家

随着毕业季的到来,大批应届毕业生开?#21152;?#20837;租房市场,大量租?#23478;?#28626;临期满,北上广深等城市的租房市场再次进入旺季。

而在市场火热的背后,则隐藏着巨大的租赁陷阱。财经网(博客,微博)了解到,部分去年因资金链断裂,致使大批租户陷入"租金贷"纠纷的中介平台在改头换面之后,依旧在从?#20262;欧?#23627;中介业务,且对之前的"租金贷"模式进行了"改良",用户所需承担风险进一步加大。

1、新瓶装旧酒 昊园恒业重回中介市场

2018年10月,?#26412;?#38271;租公寓运营商?#26412;?#26122;园恒业房地产经纪有限公司(以下简称"昊园恒业")资金链断裂,在昊园恒业不再向房东继续支付房租的情况下,大批租户陷入了无房可住却又必须继续向借贷公?#22659;?#36824;"租金贷"的困?#22330;?/p>

据媒体报道,2018年10月27日,近两百名租户聚集在昊园恒业办公地点,围堵公司负责人以寻求解决办法。双方从10月27日早晨对峙到?#31283;?#21320;后。

天眼查信息显示,昊园恒业因资金链断裂问题已引发了一千多起诉讼案,其中房屋租赁合同纠?#23376;?5%,而昊园恒业也?#35759;?#27425;?#32531;?#28096;区人民法院、顺义区人民法院、大兴区人民法院等?#26412;?#22810;个区级法?#21495;?#23450;为失信被执行人。

但是前昊园恒业租户小强称,昊园恒业在资金链断裂后并未退出长租公寓市场,而是在收购一家公司后改头换面,继续从事长租公寓业务。据小强透露,该家公司的名字为?#26412;?#27888;和房地产经纪有限公司(下称"泰和房地产")。

财经网从昊园恒业前员工何宇提供的一份文件获知,自2018年12月7日开始,昊园恒业的租户转将每月的房租打进泰和房地产名下的账户之中。

一位泰和房地产的现员工向财经网证实?#33487;?#19968;消息。

何宇进一步透露,在"变身"泰和房地产之后,昊园恒业的租金贷模式进一步"升级"。

据了解,此前昊园恒业与第三方借贷平台元宝e家合作,通过或诱导或强制的方式让租客在元宝e家上办理租金贷,在办理成功后,元宝e家一次性将该位租客的全年房租打至昊园恒业的账户,而租户则每月向元宝e?#39029;?#36824;贷款。

而在新模式中,泰和房地产只撮合租客与第三方借贷平台达成租金贷协议,协议达成之后,第三方借贷平台将全年房租打至租客账户,再由租户全额转至泰和房地产的账户。

据何宇分析,在新模式中,用户所需要承担的风险更高。

何宇表示,在旧模式中,借贷平台将一年房租全额打至中介账户中,当中介平台出问题?#20445;?#31199;金贷还有转圜的余地,但是在新模式中,中介和借贷平台被隔离开不发生直接联?#25285;?#31199;户直接拿到了借贷平台贷出的全年租金,再交给中介,如中介出现资金链断裂等问题,租户则仍需继续偿还其早期办理的租金贷。

此后,财经网计划向泰和房地产求证此事,但是通过多?#26234;?#36947;都未?#19994;接行?#20154;员进行沟通。

据财经网多方了解,昊园恒业曾通过使用租客信用获取金融机构贷款的方式,获得了大批现金流,再在短期内并购了数十家中小型中介公司以获取房源,昊园恒业得以在短时间内实现?#26438;?#25193;张,正式运营后不到两年时间,昊园恒业的房屋管理数量就已经突破了10万间。

由公开信息可知,在不到两年的时间里,昊园恒业就并购了大熊公寓、广鑫置地、蚂蚁公寓等二十多家公寓?#25918;啤?/p>

但是规模?#26438;?#25193;大的昊园恒业并没有吸引来足够多的客源。

据何宇向财经网透露,为了吸引客源,昊园恒业采取了"高价收房,?#22270;?#31199;房"的战略,但是这一战略并没有取得预期效果。

钛媒体2018年11月曾报道,昊园恒业公寓空置率高达14%,远超10%的行业平均水准。

2017年下半年,长租公寓成为了一个新的风口,大批资金争先恐后地进入?#33487;?#19968;个领域,上海地产集团、保利地产(600048)、招商蛇口、碧桂园、万科、龙湖等相继在长租公寓领域进行布局。

而彼时的长租公寓领域内有一个共识,那就是前期先通过资金优势占据市场份额,后期再考虑盈利问题。

在市场中极力抢占份额的昊园恒业还未开?#21152;?#21033;,就已经在2018年陷入了两难境地,一方面大量的空置房源消耗了手中大量资金,一方面增长缓慢的客源难以为昊园恒业带来新的资金增量。

2018年8月22日 ,依靠"租金贷"得以急速扩张的昊园恒业作为被查实涉嫌存在违法违规问题的23家中介机构之一,被?#26412;?#24066;住房城乡建设委会公布。2018年10月,公司资金链断裂。

大批通过昊园恒业办理了"租金贷"的租户被影响征信。

2、线下带看难控 租金贷"规范"艰难

?#29575;?#19978;,在长租公寓领域中,租金贷早已成为了一个"标配"。

苏宁金融研究院院长助理薛洪言向财经网表示,在未发生纠纷的情况下,租金贷一般不会对用户产生不?#21152;?#21709;。而租金贷模式的出现一方面可以缓解租客的资金压力,让租客借助金融杠杆改?#20973;?#20303;条件;另一方面,对于公寓运营方而言,租房?#21046;?#30340;引入可?#34892;?#20419;进租房成交。

财经网走访发?#37073;?#30446;前市面上的公寓?#25918;?#20960;乎都会提供相应的租金贷服务,例如自如、蛋壳、相寓均为租客提供相关服务服务。

但是从2018年的长租公寓发展?#32431;?#21487;知,租金贷在具体的操作流程中存在着诸多的问题,而由此产生的风险最终都由租户?#38383;?#25285;。昊园恒业的租户小强就因昊园恒业资金链断裂一事被影响征信,?#20004;?#20173;未被?#25351;础?#25454;公开报?#32769;?#31034;,许多租户在办理租金贷时并不知情,而借贷平台也并未再进行二次审核。小强表示自己在办理租金贷时并不知情,事后也并未进行二次确认。

出于对大量资金的需求,公寓中介在租金贷中一直扮演着一个推动者的身份。

查证蛋壳和自如的租房信息可知,如选择租金贷(押一付一)的模式,租户均能享受到一定程度的折扣,目前蛋壳租金贷渠道的租金和服务费均为九五折,自如租金贷渠道的租金为九五折,服务费低至七折。但是如果选择市场上最为常见的押一?#24230;?#27169;式,则没有任何优惠。

蛋壳一个管家向财经网表示,蛋壳从2015年开始推出租金贷付款模式,"那时候管理比较混乱,很多管家没有向租户尽到告知义务,但是后面在出了一些事?#25163;?#21518;,大概从2018年开始,蛋壳开始变得规范了。"该位管?#19994;?#35828;的"事故"是指?#25215;?#31199;户在不知情的情况下办理了租金贷,因提?#24052;?#31199;而影响了自己的征信。

"业务变得规范"这一说法同?#24065;?#24471;到了了自如管?#19994;?#30830;认,目前,蛋壳和自如的APP上确实?#19981;?#20998;出了专门区域对"?#21046;?#26381;务"(租金贷)进行解释。

但是当财经网匿名走访时发?#37073;?#29616;今许多管?#19994;?#25805;作模式并不"规范",当财经网向其询问"押一付一?#25512;?#20182;付款方式是否有区别"?#20445;?#24182;未被告知其实质为租金贷,更甚至是一位管?#19968;?#24378;调"除了服务费折扣上的差别之外,没有任何差别"。多位租户向财经网表示,自?#27721;?#38590;会注意APP上的解释信息。

对此,一位前租金贷从业人员徐峰告诉财经网,在行业初期为了打开市场,每成交一单租金贷,管家可从中抽取一定的提成,自然管?#19968;?#26356;倾向于推荐租金贷。

徐峰认为,目前因监管原因,各大中介平台在理论上已开始规范化,但是由于难以管控线下带看人员的行为,因此这个"规范"的实施程?#28909;?#20309;有待商榷。

3、多方受损 公寓市场急需净化

薛洪言认为,在租金贷模式中,中介平台一般作为场景方进行撮合,不承担风险,反而常常成为风险制造者。

这一说法得到了互金专栏作者?#35797;?#30340;证实。?#35797;?#35748;为在租金贷模式中,平台基本上不承担任何风险,中介平台的属性依旧是中介。如果中介的对接资金是第三方资金,那么租房中介平台就类似于"助贷平台"。

但是中介平台在租金贷模式中获得的好处确是显而?#20934;?#30340;。

薛洪言认为作为整个链条的核心节点,公寓运营机构积极撮合套路贷的核心驱动力在于资金占用,要么占用租客的资金,要么占用房东的资金。

而资金占用的主要目的就是为了获取现金流,以有足够的资金开拓房源,增加市场份额。

但是据一位业内人士介绍,盲目开拓房源必然会过多占用现有资金,发展到一定程度后或会引起资金链断裂。上述昊园恒业资金链断裂的主要原因就是空置?#20351;?#39640;。

2018年8月19日,京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,?#20449;?#19981;涨租金且?#36152;?#25163;中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

薛洪言向财经网表示,当公寓运营机构跑路或资金链断裂?#20445;?#36164;金被占用的一方陷入危机,为了维护自身的权益,风险必然要从借款合同传导至租赁合同,没人能独善其身,最终导致问题不断。

而这也是租金贷陷入负面舆论的主要原因,为解决租金贷的弊端,"抵押贷"的?#25293;?#24320;始出现。"抵押贷"指的是公寓中介将房屋的部分租赁权抵押给借贷方以获取资金的模式,在这种模式下,如中介平台跑路或资金链断裂,借贷方可通过获取租赁权的方式回收成本,以此降低租户的风险。

但是薛洪言认为,"抵押贷"并不可行。他表示:"租赁权在银行眼里并没有意义。首先,就房东而言,如果他有一个月没有收到租金,?#25772;?#23601;有权利将房子收回?#40644;浯危?#22914;果房子一直空置无法出租也会造成损失。对于银行而言,这些都是风险,所以银行不会?#38505;?#20010;东西。"

对于目前长租公寓里的租金贷乱象,薛洪言认为租金贷这种金融行为是以长租公寓市场为基础的,而长租公寓这个市场本身就很混乱,因此建立在此之上的金融行为就很难做到毫无风险。要想整治租金贷乱象,首?#26579;?#38656;要净化长租公寓市场,否则任何形式的举措只能做到短暂的缓解,而很难从根本上去消除隐患。

他还进一步补充到,在现阶段的长租公寓领域中,激进的市场拓展策略、紧绷的资金链、鱼龙混杂的参与者、无序的竞争业态等现象并存,长租公寓市场迟早要经历一个洗牌期,届?#20445;?#25209;量的公寓运营机构跑路不可避免。而被公寓机构裹挟其中的各方如租客、房东、放贷机构等,都会成为受害者。

 

责任编辑:x jie

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